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为了活下去!中小房企加快上市进度、出售项目“割肉求生”

2019-11-07 12:54:44 阅读量:4320 作责:匿名

随着监管和去杠杆化等政策的出台,由于债务高、融资困难和现金流紧张,中小型住房企业面临生存压力。

面对这一困境,中小住宅企业不得不寻找另一种“生存”方式——加快上市进程,出售项目“切肉求生存”。如果在过去,中小型住宅企业仍然有机会通过非常规发展和弯道超车来迎头赶上,那么现在他们更多地考虑如何过冬。

加快在香港上市

自2018年第四季度以来,中国香港资本市场迎来了一批内地住房企业。10月11日,美的地产和大发地产上市。前者是2017年中国前39家房地产公司,2017年销售额为507亿元。后者是一家成立于1996年的住宅房地产开发商,深耕长三角地区,2017年收入近46亿元。

资本就是机遇。以大发房地产为例,公司上市前2015年至2017年的盈利分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元。净利润从5341万元增加到1.44亿元。然而,三年来,公司的净现金流从-7.92亿元下降到-23.93亿元,净资产负债率从196.5%上升到270.8%。2017年的净利率仅为3.2%。

经营现金流不容乐观,高额债务束缚了大发房地产的进一步扩张和发展。公司在香港证券交易所上市,募集资金8.1亿元,其中约60%用于开发现有房地产项目,约30%用于偿还贷款,约10%用作一般营运资本。它给公司带来了新的发展机遇。

从那以后,区域性房地产公司开始努力在香港上市。2018年11月和12月,总部位于河南许昌的恒达控股和总部位于惠州的万成控股相继登陆中国资本市场香港。

资料显示,恒达集团控股有限公司是一家总部位于河南省的小型房地产开发企业。2017年收入为15.5亿元。截至2018年7月31日,其21个房地产开发项目全部位于河南。自2005年首次打算通过借壳交易收购a股以来,它终于实现了四次愿望。招股说明书披露,恒达集团2015年至2017年的资产负债率分别为92.82%、92.88%和90.24%。

与恒达集团控股公司类似,万成控股公司也是一个“轻量级玩家”。2017年,其收入仅为9.73亿元,利润为7677.7万元。截至2018年9月30日,万成控股共有17个项目,土地储备89.7万平方米,总建筑面积约210万平方米。虽然是一家“迷你”住宅企业,但万成控股的资本压力也不小。2015-2017年经营活动现金流量净额分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元,资产负债率超过85%。

自2019年至今,德信中国、银城国际控股和中粮控股已在香港上市。在这些住房企业中,除了在房地产企业100强名单中排名第29位的中粮控股以外,其他都是小型住房企业。上市前,还存在高负债率、高融资利率等现象。此外,据《证券报》记者不完全统计,目前有7家住房企业在HKEx排队,包括海伦堡、万创国际、奥山控股、殷诚国际和索尼控股。

“从去年第四季度到今年8月底,共有8只国内股票在中国香港主板上市,”德勤中国全国上市集团的联合管理合伙人欧振星告诉《证券日报》。通过在香港上市,房地产公司可以快速获得融资并进行项目布局,这有利于公司的发展。与此同时,该公司表示,“如果市场环境相匹配,目前排队的7家住房企业中,预计有一半将在今年年底前在中国香港资本市场上市。”。"

靠卖孩子生存

一旦上市,他们就会上岸。对于上市住房企业来说,面对巨大的财务压力,他们只能紧急转移项目并返还资金“补充血液”,以度过“寒冬”。

今年6月,当地一家老牌住宅公司广泰公司以63.97亿元的价格,将广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒盛天鹅湾80%、淮南广泰天鹅湾20%、深圳中浩峰20%等优质项目出售给世茂房地产。销售明星产品线是悦泰不得不做的最后一件事。

相关数据显示,截至2018年底,月泰股份已借入短期贷款37.2亿元、长期贷款16.86亿元、货币资金3.91亿元、逾期本息31.98亿元,持续经营能力存在重大不确定性。

阳光100中国也推出了“自助服务”。4月2日,阳光将重庆阳光100.70%的股权以13.34亿元出售给阳光中国。4月14日,以46.6亿元人民币向凯撒出售卓兴集团100%的股权和债权。8月2日,东莞松山湖的一个工业园区以5.13亿元的价格售出。据阳光100的一名高级官员说,他早些时候说,“今年将出售100亿元的资产。”

据《证券报》记者不完全统计,在过去的一年里,中国企业、云南城头、新城控股、新湖宝、泰和集团等多家住宅企业已经出售了自己的项目。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》记者,住房公司需要出售项目来“回头客”,这表明他们的内部财务压力仍然相对较大。目前,这些公司规模不大,主要是因为内部管理意见不统一,导致近年来发展滞后。当市场紧缩时,这样的企业会感到巨大的压力。虽然他们可以通过出售项目来缓解短期的财务压力,但如果他们想在未来生存,仍然需要及时纠正这种情况,并注意投资方向的选择。

巨大压力的前景是不可预测的。

无论是通过上市融资,还是出售其项目,住房企业的最终目标无疑是获得资金缓解压力。然而,并非所有的努力都能令人满意地解决这个问题。

尽管恒达集团控股去年年底成功登陆香港交易所,但其2019年半年度报告显示,该集团上半年的收入约为3.6亿元,较去年同期下降4%。毛利约为1.07亿元,同比下降20%。利润约为2346.7万元,同比下降7.6%。

今年3月登陆香港证券交易所的殷诚国际控股的半年度报告显示,上半年总收入达到37.39亿元,同比增长33.41.78%,但净利润仅为4848.7万元,较去年同期的2.44亿元下降了80%以上。与此同时,该公司的毛利率仅为12.03%,同比下降41.5%。

除了意想不到的结果之外,由于债务上限较高,在香港上市的中小型房屋企业也被低估,新股发行频繁。欧振星告诉《证券报》记者,“由于政策影响较大,投资者在内部股市更加谨慎,估值不会太高,一般在10倍左右或更少。”

此外,《证券日报》记者通过对32家主流住宅企业的综合成本统计发现,市值超过1000亿元的7家住宅企业上半年平均融资成本率为5.42%。10家市值低于200亿元的住房企业上半年平均融资成本率为6.91%。

“不同的房地产公司有不同的融资成本。彭华基金国际业务部总经理俞柏年告诉《证券日报》,主要原因是每个房地产公司的偿付能力都有很大不同。它认为,“在当前的市场环境下,未来住房企业的信用风险将会显著分化,而对于小型房地产企业来说,信用风险将会增加;然而,对于在国内市场排名较高的大型房地产公司来说,其融资渠道是多样化的,因此负面影响是有限的,甚至由于市场竞争压力的减弱,一些地区可能更有利于大型房地产公司的本土业务。”

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